Mietrendite berechnen: So bewerten Sie Ihre Immobilie richtig
Die Mietrendite ist die wichtigste Kennzahl für Immobilien-Investoren. Sie zeigt, wie profitabel eine Immobilie im Verhältnis zum eingesetzten Kapital ist. Doch welche Rendite ist die richtige - und wie berechnen Sie sie korrekt?
Bruttomietrendite
Die einfachste Form der Renditeberechnung. Sie setzt die Jahreskaltmiete ins Verhältnis zum Kaufpreis:
Bruttomietrendite = (Jahreskaltmiete / Kaufpreis) × 100
Beispiel
- Kaufpreis: 250.000 €
- Monatliche Kaltmiete: 1.100 €
- Jahreskaltmiete: 13.200 €
Bruttomietrendite = (13.200 / 250.000) × 100 = 5,28 %
Die Bruttomietrendite eignet sich gut für einen ersten Vergleich verschiedener Objekte. Sie berücksichtigt jedoch keine Kaufnebenkosten oder laufende Ausgaben.
Nettomietrendite
Die Nettomietrendite liefert ein genaueres Bild, indem sie die Kaufnebenkosten und nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten einbezieht:
Nettomietrendite = ((Jahreskaltmiete − nicht umlagefähige Kosten) / (Kaufpreis + Kaufnebenkosten)) × 100
Beispiel (fortgesetzt)
- Kaufnebenkosten: 27.500 € (11 % des Kaufpreises)
- Nicht umlagefähige Kosten: 1.800 €/Jahr (Instandhaltung, Verwaltung)
Nettomietrendite = ((13.200 − 1.800) / (250.000 + 27.500)) × 100 = 4,11 %
Der Unterschied von über einem Prozentpunkt zeigt, warum die Nettomietrendite aussagekräftiger ist.
Eigenkapitalrendite
Für Investoren, die mit Fremdkapital arbeiten, ist die Eigenkapitalrendite besonders relevant. Sie zeigt die Rendite auf das tatsächlich eingesetzte Eigenkapital:
Eigenkapitalrendite = (Jahresertrag nach Finanzierungskosten / eingesetztes Eigenkapital) × 100
Durch den Hebel der Finanzierung kann die Eigenkapitalrendite deutlich über der Mietrendite liegen - aber auch ins Negative drehen, wenn die Finanzierungskosten die Mieteinnahmen übersteigen.
Welche Rendite ist gut?
| Rendite | Bewertung |
|---|---|
| Unter 3 % | Kritisch - hohe Abhängigkeit von Wertsteigerung |
| 3–5 % | Akzeptabel in guten Lagen |
| 5–7 % | Gut - solide Kapitalanlage |
| Über 7 % | Sehr gut - genau prüfen, warum so hoch |
Tipps für die Berechnung
- Rechnen Sie konservativ: Kalkulieren Sie mit realistischer Miete, nicht mit Wunschmiete
- Berücksichtigen Sie Leerstand: Planen Sie 2–4 % der Jahresmiete als Leerstandsreserve ein
- Vergessen Sie die Instandhaltung nicht: Rücklagen von 1–2 €/m² pro Monat sind sinnvoll
- Nutzen Sie einen Rechner: Ein Immobilien-Renditerechner nimmt Ihnen die Arbeit ab und vermeidet Rechenfehler