Immobilie finanzieren: Wie viel Eigenkapital brauche ich?
Die häufigste Frage vor dem ersten Immobilienkauf lautet: Wie viel Eigenkapital brauche ich eigentlich? Eine pauschale Zahl gibt es nicht, aber es gibt klare Faustregeln und eine einfache Rechnung, mit der Sie Ihren Eigenkapitalbedarf selbst bestimmen können.
Die Grundregel: Kaufnebenkosten aus Eigenkapital
Der wichtigste Grundsatz zuerst: Die Kaufnebenkosten sollten Sie aus eigener Tasche zahlen. Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Maklerprovision machen je nach Bundesland zwischen 7 % und 16 % des Kaufpreises aus. Diese Kosten steigern nicht den Wert der Immobilie und dienen der Bank daher nicht als Sicherheit. Die meisten Banken erwarten deshalb, dass Sie mindestens die Kaufnebenkosten selbst aufbringen.
Alles darüber hinaus ist eine Frage der Konditionen: Je mehr Eigenkapital Sie einbringen, desto niedriger fällt in der Regel der Zinssatz aus, weil das Risiko der Bank sinkt.
Wie viel Eigenkapital ist üblich?
Für den reinen Kaufpreis orientiert sich der Eigenkapitalanteil an der Beleihung. Bei einem Kaufpreis von 300.000 € und Kaufnebenkosten von 11 % (33.000 €) ergibt sich folgender Eigenkapitalbedarf:
| Finanzierungsmodell | Darlehen | Eigenkapital |
|---|---|---|
| 80 % Beleihung (klassisch) | 240.000 € | 93.000 € |
| 90 % Beleihung | 270.000 € | 63.000 € |
| 100 % (nur Kaufpreis) | 300.000 € | 33.000 € |
| 110 % (Vollfinanzierung) | 333.000 € | 0 € |
Als solide Faustregel gilt: Kaufnebenkosten plus 10 bis 20 % des Kaufpreises aus Eigenkapital. Bei Kapitalanlegern sind höhere Beleihungen häufiger als beim Eigenheim, weil der Hebel-Effekt (dazu unten mehr) gezielt genutzt wird.
100%- und 110%-Finanzierung
Zwei Begriffe sorgen regelmäßig für Verwirrung:
- 100%-Finanzierung: Die Bank finanziert den vollen Kaufpreis, die Kaufnebenkosten zahlen Sie selbst. Sie brauchen also Eigenkapital in Höhe der Nebenkosten.
- 110%-Finanzierung (Vollfinanzierung): Die Bank finanziert Kaufpreis und Kaufnebenkosten. Sie brauchen rechnerisch kein Eigenkapital, zahlen dafür aber deutlich höhere Zinsen und benötigen ein sehr gutes Einkommen und eine gute Lage.
Vollfinanzierungen sind möglich, aber nicht der Normalfall. Sie erhöhen die monatliche Belastung und das Risiko, bei einem Verkauf mit Restschuld dazustehen, falls der Immobilienwert nicht wie erhofft steigt.
Der Hebel-Effekt: Weniger Eigenkapital, höhere Rendite
Weniger Eigenkapital ist nicht automatisch schlechter. Solange die Mietrendite über dem Finanzierungszins liegt, steigt die Eigenkapitalrendite, je weniger eigenes Kapital Sie einsetzen. Diesen Zusammenhang nennt man Leverage- oder Hebel-Effekt.
Ein Beispiel: Eine Immobilie wirft nach allen Kosten 8.000 € Überschuss im Jahr ab.
- Bei 93.000 € Eigenkapital entspricht das einer Eigenkapitalrendite von rund 8,6 %.
- Bei 33.000 € Eigenkapital sind es rund 24,2 %.
Der Hebel wirkt allerdings in beide Richtungen: Übersteigen die Finanzierungskosten die Mieteinnahmen, drückt die hohe Fremdfinanzierung Ihre Rendite ins Negative. Wie stark der Hebel greift, sehen Sie am schnellsten, wenn Sie verschiedene Eigenkapitalbeträge durchrechnen.
Wie viel Eigenkapital ist sinnvoll?
- Mindestens die Kaufnebenkosten einplanen, sonst finanziert kaum eine Bank.
- Liquiditätsreserve behalten: Stecken Sie nicht Ihr letztes Geld in den Kauf. Rücklagen für Instandhaltung und Mietausfall sind Pflicht.
- Zins gegen Hebel abwägen: Mehr Eigenkapital senkt den Zins, weniger Eigenkapital erhöht bei positiver Rendite den Hebel. Rechnen Sie beide Varianten durch.
- Bonität und Lage entscheiden mit: Nur mit stabilem Einkommen und guter Lage sind sehr niedrige Eigenkapitalquoten realistisch.
Eigenkapital und Rendite in einem Schritt berechnen
Wie sich Ihr Eigenkapital auf Finanzierung, Cashflow und Eigenkapitalrendite auswirkt, lässt sich per Hand nur mühsam durchspielen. Für eine erste Einschätzung, ob Kaufpreis und Miete überhaupt zusammenpassen, genügt der Mietrendite- & Faktor-Rechner. Die vollständige Rechnung mit Kaufnebenkosten, Finanzierung und verschiedenen Eigenkapitalbeträgen nimmt Ihnen der Immobilien-Renditerechner in der checkmeineimmo-App ab: Sie geben Ihr Eigenkapital ein und sehen sofort, wie sich Darlehen, monatliche Rate und Rendite verändern.